Gestione delle Pratiche Edilizie

Un servizio completo per orientarti nel complesso panorama normativo, garantendo il corretto iter autorizzativo per ogni tipologia di intervento.

Tutto il Titolo II del T.U. edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) tratta i titoli abilitativi per regolare gli interventi edilizi. Questi ad oggi prevedono l'attività di edilizia libera, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) gratuita, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) onerosa alternativa al permesso di costruire oneroso, il permesso di costruire (PDC) gratuito od oneroso. Questi titoli costituiscono gli strumenti autorizzativi fondamentali per avviare lavori in conformità alla legge.

CILA

L'articolo 6-bis disciplina le attività di edilizia libera soggette a preventiva comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA); queste sono quelle non disciplinate dagli articoli 6, 10 e 22, e cioè:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria, che non riguardino le parti strutturali e le modifiche ai prospetti e cioè le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici;
  • frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere;
  • gli interventi di restauro e risanamento conservativo che non interessino parti strutturali. In questi casi l'interessato, prima di iniziare i lavori, deve trasmettere all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale (stato di fatto, stato di progetto e raffronti con i gialli e i rossi) e la CILA asseverata da un tecnico abilitato.

SCIA

Sono realizzabili mediante SCIA gratuita gli interventi di:

  • manutenzione straordinaria qualora riguardi le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
  • restauro e risanamento conservativo qualora riguardi le parti strutturali dell'edificio;
  • ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione, ma senza aumento di volume o slp;
  • ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d'uso, eccettuati gli immobili compresi nelle zone omogenee A;
  • ristrutturazione edilizia con modificazioni della sagoma, eccetto gli immobili sottoposti a vincoli a sensi del d.lgs. 42/2004.

Sono, altresì, realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che:

  • non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
  • non modifichino la destinazione d'uso e la categoria edilizia;
  • non alterino, se vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004, la sagoma dell'edificio;
  • non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
  • non si configurino come variante essenziale.

La disciplina della SCIA gratuita prevede che i lavori possono essere iniziati contestualmente alla presentazione con silenzio assenso immediato (salvo diversa indicazione data da l.r.), a condizione che l'intervento edilizio non necessiti di specifici atti di assenso.

Permesso di Costruire

Sono subordinati a permesso di costruire le opere di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio:

  • gli interventi di nuova costruzione;
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche della volumetria complessiva degli edifici;
  • cambi d'uso in zone omogenee A;
  • modifiche della sagoma o della volumetria degli edifici.

Per un approfondimento sulle pratiche edilizie e i relativi requisiti, si rimanda alla Tabella A (allegata al D.Lgs. 222/2016 – Sezione II - Edilizia), con particolare riferimento alle tipologie di intervento e alle procedure operative definite dalla normativa, nonché alle direttive e leggi vigenti aggiornate.

Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e deve essere comunicato obbligatoriamente dal direttore dei lavori; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori e deve essere anch'esso comunicato dal direttore dei lavori.
Il rilascio del permesso di costruire, nei casi previsti, comporta la corresponsione di: un contributo commisurato all'incidenza degli oneri urbanizzazione; un contributo commisurato al costo di costruzione.

SCIA sostitutiva al PdC

In alternativa la Permesso di costruire oneroso, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività onerosa (SCIA onerosa):

  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente nei casi in cui comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici; limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti nella destinazione d'uso;
  • gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs.42/2004;
  • gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;
  • gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

In sintesi gli interventi realizzati mediante SCIA onerosa sono soggetti allo stesso regime giuridico e quindi a tutti gli assolvimenti del permesso di costruire oneroso, compresi ovviamente il pagamento del contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione, e il contributo commisurato al costo di costruzione Disciplina della SCIA onerosa

La disciplina della SCIA onerosa prevede che il proprietario dell'immobile o l'avente titolo presenta almeno 30 giorni prima, dell'effettivo inizio dei lavori allo sportello unico la SCIA onerosa, accompagnata dalla documentazione prevista anche dal permesso di costruire.
La SCIA onerosa è sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni dalla data di inizio lavori; può essere richiesta una proroga; in mancanza la realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è subordinata a nuova SCIA.
in regime di SCIA onerosa che riguardino immobili sottoposti a vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione da parte dell'ente preposto.

Altri adempimenti

Gli adempimenti tecnico-amministrativi costituiscono una componente essenziale per garantire la conformità normativa e la regolarità giuridica degli immobili.

Attestati di agibilità

L’attestato di agibilità certifica la rispondenza di un immobile alle normative vigenti in materia di sicurezza, igiene e salubrità.
Inoltre costituisce oggi un passaggio indispensabile, non solo per convalidare la sicurezza strutturale ma per accedere a vantaggi fiscali e finanziamenti agevolati.

Condoni edilizi

I condoni riguardano la regolarizzazione di opere realizzate in difformità dalle autorizzazioni originarie. Il processo implica una valutazione tecnico-legale per identificare le irregolarità, seguita da un progetto di adeguamento che rispetti gli standard attuali.

Pratiche catastali

Le pratiche catastali definiscono la destinazione d’uso e le caratteristiche tecniche degli immobili nel sistema dell’Agenzia del Territorio.

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